範例報告
一份完整的報告，長這個樣子。
這是實際格式的完整範例（房源資訊已去識別化）。你付錢之前，可以先看我怎麼寫、怎麼講缺點。
這是示範用的範例報告。 房源地址、房仲與住戶資訊皆已去識別化，數據為實際格式的示意。真實報告只會交給該位客戶本人，不會公開。
報告編號 SMF-2026-0142
基本資料
- 房源類型
- 分租套房（House share，共 4 房）
- 位置
- Zone 2．Bethnal Green 一帶（範例已去識別化）
- 刊登租金
- £950／月（約 NT$39,000），含水電網路
- 押金
- £1,096（五週租金，符合法規上限）
- 可入住
- 9 月 1 日．最短約期 12 個月
- 看房時間
- 8 月 14 日 週四 15:30．陰、微雨
完整走動影片
把你自己那間的看房影片上傳 YouTube（可設不公開），影片 ID 填進 content.ts 即可自動顯示。
實際報告含 30＋ 張照片，缺點會拍特寫，不會只給美角度。
實測數據
用工具量出來的，不是用眼睛猜的。
| 項目 | 實測值 | 我的註記 |
|---|---|---|
| 房間實測面積 | 10.4 ㎡ | 刊登寫「約 12 ㎡」，實際少了 1.6 ㎡ |
| 天花板高度 | 2.38 m | 正常 |
| 窗戶朝向 | 西北 | 下午三點後才有微光，早上整間偏暗 |
| 牆面濕度（外牆側） | 18.7% | 偏高。安全值約 15% 以下，窗框下緣已有輕微黑點 |
| 牆面濕度（內牆側） | 12.1% | 正常 |
| 室內噪音（關窗） | 38 dB | 安靜 |
| 室內噪音（開窗） | 61 dB | 外面是主要幹道，公車經過時明顯 |
| 網速（下載／上傳） | 68 / 18 Mbps | 夠用，但四人共用尖峰時會慢 |
| 手機訊號 | 中華漫遊 4 格／EE 4 格／Three 2 格 | Three 用戶要注意 |
| 暖氣型式 | 中央暖氣（gas central heating） | 好消息。若是電暖器每月帳單可能多 NT$3,000 |
| 窗戶 | 雙層玻璃 | 隔音與保暖都加分 |
| 插座 | 3 組（床頭 1、書桌 0、門邊 2） | 書桌旁沒有插座，要自備延長線 |
公開資料查核
這些都是公開資料，但幾乎沒人知道要查。
尤其是 HMO 執照那一項。沒登記的分租房是違法的，而且你有權追回已付租金。
EPC 能源等級
D（62 分）
中等偏下。以這個面積推估，冬季暖氣月費約 £45–60。若是 F 或 G 我會直接建議跳過。
Council Tax 級距
Band C
全職學生可申請全額免繳，但要主動申請。非學生的話約 £145／月。
HMO 分租執照
已登記，有效至 2028
重要。四人以上分租依法須登記 HMO。沒登記的話房東違法，而且你有權申請 Rent Repayment Order 追回已付租金。
街道犯罪統計
近 12 個月 34 件
以倫敦 Zone 2 來說屬中等。主要是竊盜與反社會行為，暴力犯罪 3 件。
淹水風險
極低
Environment Agency 公開資料。
周邊生活機能
拿碼表實走，不是估算。
| 最近地鐵站 | 步行 9 分 12 秒 | 刊登寫「5 分鐘」。實測多了 4 分鐘，且過一個大路口 |
| 夜間路況 | 路燈充足 | 22:30 實走過一次，沿路有店家，人流正常 |
| 到 UCL 通勤（尖峰） | 34 分鐘．轉乘 1 次 | Central line 轉 Northern line，早上 8:30 實測 |
| Tesco Express | 步行 4 分鐘 | |
| Sainsbury's 大型店 | 步行 11 分鐘 | 採買一週份要走這間 |
| 亞洲超市 | 步行 14 分鐘 | 有台灣泡麵、醬油、火鍋料 |
| Boots 藥局 | 步行 6 分鐘 | |
| GP 診所 | 步行 8 分鐘 | 有收新病人，可線上註冊 |
| 自助洗衣 | 步行 7 分鐘 | 屋內有洗衣機但沒有烘衣機 |
| 健身房 | 步行 12 分鐘 | PureGym，月費 £24.99 |
代你提問
你事先給的問題，我現場逐題問。
包含你可能不好意思問、或英文講不清楚的那些。房仲支吾其詞的地方，我會照實寫。
Q室友是誰？年紀跟作息大概如何？
A三位都是上班族，25–32 歲，兩位英國人一位西班牙人。房仲說「平常都很安靜」，但我追問後承認其中一位偶爾週末會帶朋友回來。
Q窗框下面那個黑點是什麼？之前有處理過嗎？
A房仲說是「冷凝水造成的」，去年有重新油漆過。我追問有沒有做防潮處理，他說不清楚，會回去問房東。（這題我建議你簽約前一定要拿到書面答覆。）
Q水電網路真的全包嗎？有沒有上限？
A全包，但合約裡有「fair usage」條款，每月上限 £60／人。超過要另外分攤。這一條刊登頁面上沒有寫。
Q押金保護在哪個計畫？
A房仲說是 DPS。我提醒你：簽約後 30 天內房東必須給你押金保護證明，沒給的話你可以申請最高三倍押金的賠償。
Q可以提前解約嗎？違約金怎麼算？
A六個月後可提前解約，需提前兩個月通知，並負擔重新招租的費用（房仲說「大約 £300–400」）。這一點務必寫進合約。
我的評分
六個維度，還有那個最重要的問題。
- 採光2/5
- 隔音4/5
- 乾燥度2/5
- 交通4/5
- 生活機能5/5
- 整體 CP 值3/5
如果是我，我會不會住？
會，但要先解決濕度那一項。
這間的優點很實在：中央暖氣、雙層玻璃、生活機能非常好、HMO 執照合法登記、押金也在法定上限內。以 Zone 2 含水電網路 £950 來說，價格是合理的，甚至偏便宜一點。
缺點也很清楚：房間比刊登小、朝西北早上很暗、外牆側濕度 18.7% 已經出現初期黴斑。採光那一項如果你是在家工作的人，兩顆星會讓你很痛苦； 如果你大部分時間在學校，其實還好。
我的建議是：先談，再簽。 把窗框防潮處理寫進合約，並要求房東提供過去 12 個月的實際帳單。 這兩件事如果房東願意配合，這間值得租；如果房東含糊帶過，我會建議你再看兩間。
三個你該注意的紅旗
- 1窗框下緣的黑點加上 18.7% 的牆面濕度，這是初期的冷凝黴。倫敦房子很常見，但這間的位置在外牆，冬天只會更嚴重。要嘛請房東做防潮處理並寫進合約，要嘛心裡有準備每年冬天要跟它奮鬥。
- 2水電全包有 £60／人的上限，這一條刊登頁沒寫。四人共用如果有人愛開暖氣，你可能每月要多付 £20–30。
- 3刊登面積寫 12 ㎡，實測 10.4 ㎡。不是騙很大，但代表這個房仲的描述會往好的方向修飾，其他資訊也要打折看。
簽約前一定要問清楚
- 1窗框防潮處理的書面承諾——要寫進合約，不能只是口頭說會處理。
- 2「fair usage」上限的實際計算方式，以及過去 12 個月每人平均帳單是多少。
- 3提前解約的違約金確切金額，白紙黑字寫清楚，不要接受「大約」。
本報告為房屋現況觀察與記錄，非 RICS 結構鑑定、非法律意見、非消防或電氣安全鑑定。評分為個人主觀意見，僅供參考，最終租賃決定與風險由客戶自行承擔。