簽完租約之後，房東或房仲會寄一堆 PDF 給你。多數人存進資料夾就沒再打開過。但其中三張證書是房東的法定義務，而且它們在你搬進去之前，就已經把這間房的一些真相寫在上面了——包含暖氣帳單會不會爆掉、電線安不安全、瓦斯設備有沒有被檢查出問題。
五份文件
| 文件 | 是什麼 | 多久要換一次 |
|---|---|---|
| Tenancy Agreement | 租約本身 | 每個租期 |
| Gas Safety Record（GSR） | 瓦斯設備年度安全檢查紀錄 | 一年 |
| Energy Performance Certificate（EPC） | 房屋能源效率評等 | 十年 |
| Electrical Installation Condition Report（EICR） | 電氣裝置狀況檢查報告 | 最多五年 |
| 押金保護方案的條款 | TDS 或其他核可方案的說明文件 | 每個租期 |
EPC：從一張紙預測你的帳單
EPC 給房子一個 A 到 G 的能源等級，並且逐項評價牆、窗、暖氣、熱水、照明。它是公開資料，任何人都可以在 gov.uk 用地址查到——包括你還沒簽約的時候。
實際租到的那間是 C 級（78 分，潛力 80），33 平方公尺的中間樓層公寓。但真正有用的是下面那張逐項表：
| 項目 | 描述 | 評價 |
|---|---|---|
| 牆 | Solid brick, as built, no insulation（實心磚牆，無隔熱層） | 非常差 |
| 窗 | Fully double glazed（全雙層玻璃） | 好 |
| 主暖氣 | Boiler and radiators, mains gas（天然氣鍋爐加暖氣片） | 好 |
| 暖氣控制 | Programmer, room thermostat and TRVs | 好 |
| 熱水 | 來自主系統 | 好 |
| 照明 | 所有固定燈具皆為節能燈 | 非常好 |
另外兩個值得注意的欄位：如果 Main heating 寫的是電暖器（electric room heaters）而不是天然氣鍋爐，帳單會差非常多，因為英國的電價大約是瓦斯的三倍以上。地板和屋頂如果寫著「另一戶在上方／下方」，代表你是中間樓層，這對保溫其實是好事。
- 看房前就先用地址在 gov.uk 查 EPC，這是免費且公開的
- 查不到紀錄本身就是一個訊號，值得問清楚
- 重點看 Main heating 是瓦斯還是電、牆有沒有隔熱、窗是不是雙層
- 證書上會寫有效期限，過期的 EPC 不能用來出租
Gas Safety Record：看有沒有東西壞掉，也看有沒有建議事項
只要屋內有任何瓦斯設備（鍋爐、瓦斯爐、熱水器），房東就必須每年找 Gas Safe 註冊技師檢查，並在租期開始時把紀錄給你，年度檢查後 28 天內也要給你新的。
這張表上每一項設備都有一排勾選欄位。你要看的重點：
- Appliance safe to use 這一欄，每一項設備都應該是 Yes
- Labels and Warning Notice Issued 這一欄如果不是空的或 NA，代表有設備被貼了警告標籤
- Defects / Identified 那個區塊——這是最多人跳過、但最值得看的地方
- 檢查日期，往後推一年就是下次到期日
- 技師的 Gas Safe 註冊號碼，可以上 Gas Safe Register 官網驗證這個人是真的
同一張表通常也會記錄一氧化碳警報器與煙霧警報器有沒有安裝、有沒有測試通過。搬進去第一天自己再按一次測試鈕，確認它真的會響。
EICR：四個代碼決定嚴重程度
電氣裝置狀況報告，最長五年要做一次。整份報告很厚，但你只需要看兩個東西：整體判定，以及觀察事項的代碼。
| 代碼 | 意思 | 該怎麼反應 |
|---|---|---|
| C1 | Danger present（存在危險） | 立即危險，必須馬上處理。報告會被判定為不合格 |
| C2 | Potentially dangerous（潛在危險） | 有潛在危險，同樣導致不合格，要盡快改善 |
| C3 | Improvement recommended（建議改善） | 不影響合格判定，但值得知道 |
| FI | Further investigation required | 需要進一步調查，應盡速處理 |
實際拿到的那份是合格的，有幾項 C3 建議改善但沒有 C1 或 C2，報告上註明下一次檢查應在五年後的特定日期之前完成。把那個日期記下來——如果你租超過那個時間點，房東有義務重新檢查並給你新報告。
把這件事變成一張檢查表
- 簽約前：自己用地址查 EPC，看等級與暖氣類型
- 簽約前：要求看 GSR 與 EICR，不要等簽完
- 拿到 GSR：確認每項設備 safe to use 為 Yes，並讀 Defects 欄
- 拿到 EICR：先看整體判定，再看有沒有 C1 或 C2
- 把三張證書的到期日記進行事曆，到期前提醒房東
- 全部存成 PDF 另外備份一份，不要只留在 email 裡