押金是留學生在英國最常損失錢的一關。但英格蘭的制度其實對租客相當友善——押金有法定上限、必須放進政府核可的保護方案、房東還必須在期限內給你一份文件。問題是幾乎沒有人知道要檢查這些。
第一件事：算一下押金有沒有超收
年租金一萬五千鎊以下的租約，押金上限是五週租金。這是法定上限，不是慣例。算法是：
押金上限的算法
月租金 × 12 ÷ 52 × 5 = 五週租金上限
實例：
1,646 × 12 ÷ 52 × 5 = 1,900.38
實際被收的押金：1,899.23
結論：壓在上限內，差 £1.15- 年租金超過 £50,000 的話，上限放寬到六週
- 看房費、保留費、行政費在英格蘭都是違法的，不能收
- 唯一合法的預付是 holding deposit，上限一週租金，而且要在簽約時抵入租金或退還
押金必須被保護，而且要有第三方
押金不能就這樣放在房東或房仲的戶頭裡。它必須在收到後的法定期限內存入政府核可的押金保護方案。目前英格蘭與威爾斯有三個核可方案，TDS（Tenancy Deposit Scheme）是其中之一。
押金會以兩種方式之一被保護：由方案代管（custodial），或由房東／房仲保管但投保（insured）。實際遇到的是後者——房仲以 stakeholder 的身分把押金放在客戶帳戶，同時向 TDS 投保。
Prescribed Information：房東 30 天內必須給你
這是最多人不知道的一份文件。依 Housing Act 2004，房東在收到押金後 30 天內，必須提供一份 Prescribed Information 給租客——而且要給「代租客支付押金的人」一份。
Under the Housing Act 2004, the landlord must provide the following information to the tenant and anyone who paid the deposit on the tenant's behalf (a Relevant Person) within 30 days of receiving the deposit.
這份文件上應該有：押金金額、收到的日期、物業地址、房東姓名與地址、房仲的聯絡方式、租客的資料、Relevant Person 的資料（如果有），以及一份說明什麼情況下押金可能被扣留。同時必須附上該方案的說明手冊。
- 收到後逐項核對，特別是金額與地址
- 確認 Relevant Person 那一欄有填對人
- 簽名確認之前先讀過，不要因為對方說「只是形式」就直接簽
- 存檔。退租爭議時這是你的起點文件
簽約前一定要確認的兩個名字
這是實際踩過的坑。合約草稿最初的版本，Permitted Occupier 和 Relevant Person 兩欄都寫著 Not applicable for this Tenancy——但實際上有配偶要同住，押金也是由家人支付的。
| 欄位 | 誰該填在這裡 | 填錯的後果 |
|---|---|---|
| Permitted Occupier | 會住在這裡但不是簽約人的人，例如配偶、伴侶 | 對方在法律上沒有居住權，也可能違反合約的「不得分享占用」條款 |
| Relevant Person | 代你支付押金的人，例如父母 | 對方收不到 Prescribed Information，退租時的通知也不會送到他那裡 |
什麼情況下押金可以被扣
租約裡通常會列一份清單。實際那份列的是這些：
- 租客造成的、或因違約造成的房屋與家具損壞
- 寵物造成的損壞或需要的清潔（不論房東是否曾同意飼養）
- 其他任何違約行為
- 租期結束時尚未繳清的租金
- 未繳清的水費（含污水與環境費用）、電費、瓦斯或其他燃料費
- 未繳清的 council tax
- 未繳清的電話費
- 因租客違約而產生的法律費用
一個容易誤會的地方
租金和押金是兩回事。合約會明文寫著：你不能因為房東還握著押金，就主張少繳或不繳租金。這兩筆錢在法律上不能互相抵銷。
押金有保護，不代表這個租約是真的
TDS 自己在文件上放了一段很值得注意的提醒：
Deposit protection does not confirm that the tenancy itself is genuine, and tenants should take steps to assure themselves of its legitimacy, for example checking with the landlord or letting agent directly or confirming the ownership of your tenancy on the Land Registry website.
退租前該做的事
- 提前把入住時拍的照片與 Inventory 找出來，逐項對照
- 合約要求把房子清潔到與入住時相同的標準——如果入住前有專業清潔，退租通常也要
- 通知所有公用事業與 council 你的離開日期，並結清帳單
- 把鑰匙、遙控器全部交還，數量要跟入住時一致
- 留下一個轉信地址給房東，這是合約義務也是你的權益
- 收到扣款通知後，要求對方提出對應的證據；談不攏就送仲裁